Továbbértékesítési céllal vásárolt telek Áfa vonzata

Szeretném megtudni ,hogy ha egy cég magánszemélytől vásárol továbbértékesítési céllal építési telket, akkor az eladáskor figyelembe veheti-e felvásárlási árban az áfát?

 Nézzük először is, hogyan adózik a telek értékesítéskor.

86. § (1) Mentes az adó alól:
j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését;
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.

7. építési telek: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;


Tehát a 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról az építési telket kivonja az adómentes értékesítés köréből. Most pedig nézzük meg, hogy mikor engedi meg az áfa törvény az adólevonási jog gyakorlását.

Adólevonási jog keletkezése és terjedelme

119. § (1) Az adólevonási jog akkor keletkezik - ha e törvény másként nem rendelkezik -, amikor az előzetesen felszámított adónak [120. §] megfelelő fizetendő adót meg kell állapítani.
Általános esetben, amikor az értékesítő a fizetendő adót meg kell állapítsa, az egyben a beszerzőnél előzetesen felszámított adóként jelentkezik és megnyilik az adó levonási jog is.

(2) Abban az esetben, ha az adó áthárítására jogalapot teremtő ügyletben a termék értékesítőjére, szolgáltatás nyújtójára a 61. § alkalmazandó, az adólevonási jog - ha e törvény másként nem rendelkezik - az adó áthárítására jogalapot teremtő ügylet teljesítésekor keletkezik.

•  61. §(egyszeres könyvvezetés; költségvetés alapján gazdálkodó szervek)

120. § Abban a mértékben, amilyen mértékben az adóalany - ilyen minőségében - a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, jogosult arra, hogy az általa fizetendő adóból levonja azt az adót, amelyet
a) termék beszerzéséhez, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan egy másik adóalany - ideértve az Eva. hatálya alá tartozó személyt, szervezetet is - rá áthárított;
b) termék beszerzéséhez - ideértve a termék Közösségen belüli beszerzését is -, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan fizetendő adóként megállapított;
c) termék importjához kapcsolódóan
ca) maga vagy közvetett vámjogi képviselője megfizetett, illetőleg
cb) maga vagy közvetett vámjogi képviselője fizetendő adóként megállapított;
d) előleg részeként megfizetett;
e) a 11. § (2) bekezdésének a) és b) pontjában említett termékértékesítéséhez kapcsolódóan fizetendő adóként megállapított

[a)-e) pontok a továbbiakban együtt: előzetesen felszámított adó].

• 11. §
  (2) Szintén ellenérték fejében teljesített termékértékesítés:
  a) az adóalany vállalkozásán belül végzett saját beruházása, ha ennek eredményeként tárgyi eszközt állít elő;
  b) az adóalany
  ba) vállalkozásában kitermelt, előállított, összeállított, átalakított, megmunkált, illetőleg
  bb) vállalkozásához vásárolt vagy importált
  termék felhasználása gazdasági tevékenységének folytatásához, feltéve, hogy ha a terméket ilyen állapotában másik adóalanytól szerezte volna be, adólevonási jog nem illetné meg;

121. § Az előzetesen felszámított adó levonásának joga megilleti az adóalanyt akkor is, ha a terméket, szolgáltatást
a) olyan termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, amelynek teljesítési helye külföld, de amelyet, ha belföldön teljesítene, adóköteles lenne;
b) a 89. és 92. §, a 93. § (2) bekezdése, valamint a 98-117. §-ok szerint adómentes termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja;

• 89. §  - Közösségen belüli értékesítés

• 92. § -  Közösségen belüli fuvarozás

• 93. § (2) - importált termék adóalapjába beépülő szolgáltatás

• 98-117. § - Közösség területén kívülre történő értékesítés; nemzetközi közlekedés; termék Közösség területén kívülre történő értékesítésével azonos megítélés alá tartozó ügyletek; közvetítői tevékenység; termék nemzetközi forgalmához kapcsolódó egyes tevékenységek.

c) a 86. § (1) bekezdésének a)-f) pontjai szerint adómentes szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, feltéve, hogy
ca) a szolgáltatás igénybevevője gazdasági céllal a Közösség területén kívül telepedett le, gazdasági célú letelepedés hiányában pedig lakóhelye vagy szokásos tartózkodási helye van a Közösség területén kívül; vagy
cb) az a 98. § (1) bekezdése szerint adómentesen értékesített termékhez, vagy olyan termékhez kapcsolódik közvetlenül, amelyen a 101. § (1) bekezdése szerint adómentesen végeztek munkát.

• 86. § (1) - Adó alóli mentesség a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel (biztosítási, viszontbiztosítási szolgáltatás nyújtása; hitel-, pénzkölcsön és egyéb, ilyen jogviszonyt megtestesítő szolgáltatás; biztosítéki célú kötelezettség vállalása és közvetítése; pénzügyi eszközzel kapcsolatos szolgáltatás nyújtása; vagyoni értékű jog átengedése és az ezekkel kapcsolatos szolgáltatás nyújtása)

• 98. § (1) - értékesítés a Közösség területén kívülre

• 101. § (1) - bérmunka
  

122. § (1) Annak a személynek, szervezetnek, akinek (amelynek) adóalanyisága kizárólag a 6. § (4) bekezdésén alapul, adólevonási joga az ott meghatározott feltételek teljesülésekor keletkezik.
 6. § (4) - nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet belföldön küldeményként feladott vagy belföldről fuvarozott új közlekedési eszközt értékesít belföldön kívülre, de - a beszerző nevére szóló rendeltetéssel - a Közösség területére.
(2) Az előzetesen felszámított adóként figyelembe vehető összeg
a) a 6. § (4) bekezdésének a) pontjában említett esetben nem haladhatja meg azt az összeget, amelyet az adóalanynak fizetendő adóként kellene megállapítania akkor, ha a termék értékesítése adóköteles lenne;

• 6. § (4) - nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet belföldön küldeményként feladott vagy belföldről fuvarozott új közlekedési eszközt értékesít belföldön kívülre, de - a beszerző nevére szóló rendeltetéssel - a Közösség területére.

b) a 6. § (4) bekezdésének b) és c) pontjában említett esetben nem haladhatja meg azt az összeget, amelyet a termék értékesítése után fizetendő adóként megállapított. 

6. § (4) bekezdésének b) és c)

• b) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet beépített ingatlant (ingatlanrészt), és ehhez tartozó földrészletet sorozat jelleggel értékesít, feltéve, hogy

• ba) annak első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy

• bb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év [ba) és bb) alpont a továbbiakban együtt: beépítés alatt álló, illetőleg beépített új ingatlan];

• c) egyébként nem adóalanyi minőségben eljáró személy, szervezet sorozat jelleggel építési telket (telekrészt) értékesít.

Az ingatlan sorozatjelleggel történő értékesítése miatt adóalannyá váló személynek, szervezetnek a sorozatjelleg megvalósulását eredményező negyedik ingatlan értékesítésekor adólevonási joga is keletkezik.
A felsorolt levonási lehetőségekből látszik, hogy egy nem adóalanytól (magánszemélytől) vásárolt telek árában vélt áfát nem lehet levonásba helyezni. Már azért sem, mert a magánszemély által felszámított ár nem is tartalmazott áfát. Ha tartalmazott volna, akkor azt a magánszemélynek be is kellett volna fizetni az állami költségvetésbe. Egy ilyen adómegállapítás megnyithatta volna a levonási jogosultságot. Természetesen a beszerzéskor és nem a továbbértékesítéskor.

Összegezve megállapításainkat:
Véleményünk szerint a továbbértékesítendő telek eladási árára fel kell számítani az áfát, hiszen az áfa törvény általános szabályai szerint adóköteles az adóalany által - ilyen minőségében - belföldön és ellenérték fejében teljesített termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása. A magánszemélytől történt beszerzés, - mivel az nem tartalmazott előzetesen felszámított áfát - nem keletkeztetett levonásba helyezési jogosultságot.


Áfa arányosítás kalkulátor

Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat! Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva. Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.