Feliratkozás a bejegyzésekre

Ha szeretnél értesülni ennek a blognak az új bejegyzéseiről, akkor iratkozz fel az alábbi űrlapon. Az értesítőben olyan megjegyzéseinkről is olvashatsz, amelyek nem nyilvánosak. Az értesítő küldése ingyenes!
Név:*
E-mail cím:*
E-mail cím újra:*

2009. május 6., szerda

Ingatlan értékesítés átalakulással

Gyakori eset, hogy egy gazdasági társaság a tulajdonában lévő ingatlant kíván értékesíteni. Ilyenkor kedvezőbb megoldásnak tűnik kiválással létrehozni egy olyan új társaságot, amelyik kizárólag az értékesítendő ingatlant "viszi magával". Így lehetőség nyílik arra, hogy a tulajdonosok magát a társaságot (az üzletrészeket) ruházzák át.

Az 1990. évi XCIII. törvény az illetékekről (Illeték tv.) 26. § (1) kimondja, hogy: Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól: a gazdálkodó szervezet olyan szervezeti átalakulással (egyesülés, szétválás) bekövetkező vagyonszerzése, amikor a létrejövő gazdálkodó szervezet(ek) a korábbinak jogutódja(i) lesz(nek).

Az ily módon tulajdonost váltó ingatlan kapcsán Áfa fizetési kötelezettség sem merül fel, mert a 2007. évi CXXVII. törvény az általános forgalmi adóról (Áfa tv.) 17. § 2) szerint "nem áll be a termék értékesítéséhez, szolgáltatás nyújtásához fűződő joghatás, ha az adóalany jogutódlással szűnik meg"

Az Áfa tv. még támaszt a szerzővel (jogutóddal) kapcsolatban néhány feltételt:
  • belföldön nyilvántartásba vett adóalany legyen
  • vállaljon kötelezettséget, hogy a megszerzett vagyonhoz fűződő Áfa tv. szerinti jogok és kötelezettségek a szerzéstől kezdődően jogutódként őt illetik és terhelik;
  • sem a szerzéskor, sem azt követően nincs olyan, az Áfa tv.- ben szabályozott jogállása, amely természeténél fogva összeegyeztethetetlen lenne az előző pontban említett kötelezettségek teljesítésével, vagy annak csorbítására lenne alkalmas.
  • jogutódlással történő megszűnés azon esetében, amelyben a jogelőd nem szűnik meg, a jogelődöt az elévülési időn belül a szerzővel együtt egyetemleges felelősség terheli azon, az Áfa tv.- ben szabályozott kötelezettségek teljesítéséért, amelyek az említett vagyonhoz fűződően a szerzésig bezárólag keletkeztek.

A jogutódlással történő megszűnés egyik esete a gazdasági társaságnak a gazdasági társaságokról szóló törvény szerinti átalakulása (ideértve az egyesülést, a szétválást és a részleges átalakulást is).


A 2006. évi IV. törvény a gazdasági társaságokról (Gt.) 67. § (1) megfogalmazza, hogy mit kell érteni a jogutódlással történő megszűnés alatt. "Jogutóddal szűnik meg a társaság társasági formaváltás, egyesülés és szétválás (a továbbiakban együtt: átalakulás) esetén."

Gazdasági társaság szétválása esetén a gazdasági társaság - tagjai (részvényesei) és a társasági vagyon egy részének a részvételével - két vagy több gazdasági társaságra válik szét. A szétválás történhet különválással vagy kiválással. A gazdasági társaság szétválásánál nincs akadálya annak, hogy a jogelőd társaság tagja akár valamennyi jogutódban tagként vegyen részt.

Különválásról akkor beszélünk, ha a jogelőd megszűnik és jogutódként egy, vagy több gazdasági társaság jön létre.
Kiváláskor a jogelőd megmarad és a vagyon egy részével egy, vagy több új társaság is létrejön.

A szétválási szerződés tervezetét a legfőbb szervnek a szétválásról elviekben döntő első ülésén meghatározottak szem előtt tartásával a vezető tisztségviselők készítik el. Ebben - többek között - meg kell határozni:
  • kiválás esetében a fennmaradó gazdasági társaság társasági szerződésében szükséges módosítások tervezetét, valamint a kiválással létrejövő társaság(ok) társasági szerződésének tervezetét;
  • különválás esetében a létrejövő új gazdasági társaságok társasági szerződésének tervezetét;

Az átalakulás tekintetében fontos kérdés a felelősség.

A jogelőd gazdasági társaság tagjainak (részvényeseinek) felelőssége csak akkor állapítható meg, ha a jogutód gazdasági társaság helytállási kötelezettségének nem tudott eleget tenni.

Az átalakulás során a társaságtól megváló - korlátozottan felelős - tagok (részvényesek) tagsági viszonyuk megszűnésétől számított öt évig felelnek a számukra a Gt. 74. § (2)-(3) bekezdése szerint kifizetett járandóság erejéig a jogelődnek a jogutód által nem fedezett és a tagsági viszonyuk megszűnése előtt keletkezett tartozásaiért.

(74. § (2)-(3) a társaságtól megváló taggal történő elszámolás szabályai)

A szétváló gazdasági társaság jogutódai - ideértve azt a gazdasági társaságot is, amelyből a kiválás történt - a szétváló társaságnak a szétválás előtt keletkezett kötelezettségeiért - ha e törvény eltérően nem rendelkezik - a szétválási szerződés rendelkezése szerint felelnek. A szétváló társaság vagyonmegosztás előtt szerzett jogainak érvényesítésére a szétválás után az a jogutód jogosult, amelyhez az adott jogot a szétválási szerződés telepítette.

Ha a kötelezettségről a szétválási szerződésben nem rendelkeztek, vagy az csak a megállapodást követően válik ismertté, a jogutód gazdasági társaságok (ideértve a szétválás után megmaradó társaságot is) felelőssége egyetemleges.

A vagyonmérleg-tervezetek és vagyonleltár-tervezetek elkészítésére, az átértékelésre vonatkozó részletes szabályokat, továbbá a jogutód gazdasági társaság tervezett saját tőkéjének és jegyzett tőkéjének megállapítására vonatkozó részletes rendelkezéseket a számviteli törvény tartalmazza.

A vagyonmérleg-tervezeteket és a vagyonleltár-tervezeteket könyvvizsgálóval, továbbá - ha a gazdasági társaságnál ilyen működik -, a felügyelőbizottsággal is ellenőriztetni kell. Nem jogosult erre a gazdasági társaság könyvvizsgálója, és az a könyvvizsgáló, aki az átalakulási vagyonmérleg-tervezet fordulónapját megelőző két üzleti évben a társaság számára könyvvizsgálatot vagy a nem pénzbeli hozzájárulás értékének ellenőrzését végezte. A jogutód gazdasági társaság könyvvizsgálójává a gazdasági társaság cégbejegyzésétől számított három üzleti éven belül nem jelölhető ki az a könyvvizsgáló, aki az átalakulási vagyonmérleg-tervezeteket ellenőrizte.

A gazdasági társaság vagyonának értékét, a saját tőke összegét a könyvvizsgáló által elfogadottnál magasabb értékben nem lehet meghatározni.

A bejegyzett új társaságot (benne az ingatlan vagyonnal) a tulajdonosok értékesíthetik. Az üzletrész értékesítést nem terheli visszterhes vagyonátruházási illeték. Figyelemmel kell lenni azonban arra, hogy az üzletrész bekerülési értéke és eladási ára közötti pozitív különbözet az eladónál SZJA fizetési kötelezettséget keletkeztet. Azzal is óvatosan kell bánni, hogy az üzletrészen a piaci árnál lényegesen alacsonyabb értéken adjanak túl. Ezt ugyanis egy adóhatósági vizsgálat felülbírálhatja.

Mi számít piaci értéknek? Jó kérdés! Eszközarányos vagyonértékelési módszert alkalmazva az üzletrész értéke (a tulajdoni hányad arányában) megegyezik az eszközök mínusz kötelezettségek, azaz a saját tőke értékével. Tehát semmiképpen sem a jegyzett tőke arányos része!

További módszerként említhetnénk a jövedelem arányos értékelést. Az ingatlan könyv szerinti és piaci értéke közötti különbség sem elhanyagolható. És még ott vannak az elhelyezkedési, a konjunkturális és hasznosíthatósági szempontok is.



Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat!

Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további
kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva.
Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján
található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése