Bérbeadási tevékenység számlázása

Cégünk jelenleg bérelt telepen működik és a sok helységből mi is adtunk bérbe helységeket viszont felmerült az a probléma, hogy a közüzemi díjakat(villany,gáz) hogyan számlázzuk tovább?


Az Áfa törvény megkülönbözteti szolgáltatás nyújtás esetében a fő tevékenységet a járulékos tevékenységektől. Amennyiben kérdéses ez a fajta megkülönböztetés, akkor azt az általános rendező elvet kell követni, amely szerint járulékosnak minősül minden olyan cselekedet,amely nem történne meg, ha a fő szolgáltatást nem vették volna igénybe.

Bérbeadás esetén erre tipikus példa a közüzemi díj. A bérlő nem vásárolna tőlünk gázt, vizet, villamosenergiát, stb. ha nem bérelné az ingatlant.

Mindaz, ami járulékos szolgáltatásnak minősül, az az Áfa tv. 70. §-a értelmében bele tartozik az adó alapjába, tehát nem számlázható külön szolgáltatásként (esetlegesen kedvezőbb Áfa kulccsal). Igaz ez még akkor is, ha elkülönített mérőóra biztosítja a szolgáltatott mennyiség pontos behatárolását.

A törvény érintett paragrafusait az alábbiakban idézzük:

15. § Ha az adóalany valamely szolgáltatás nyújtásában a saját nevében, de más javára jár el, úgy kell tekinteni, mint aki (amely) ennek a szolgáltatásnak igénybevevője és nyújtója is.

70. § (1) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak:

a) az adók, vámok, illetékek, járulékok, hozzájárulások, lefölözések és más, kötelező jellegű befizetések, kivéve magát az e törvényben szabályozott adót;

b) a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére, így különösen: a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek.

(2) Az (1) bekezdés b) pontja alkalmazandó abban az esetben is, ha a járulékos díj és költség áthárítása külön megállapodáson alapul.


A bérbeadónak van arra lehetősége, hogy megállapodjon bérlőjével a közüzemi díjak önálló fizetéséről. Vagyis a bérlő kössön szerződést a szóban forgó közüzemmel, mint a szolgáltatás közvetlen igénybe vevője és számlafizető. Természetesen ez csak elkülönített mérőórák alkalmazásával lehetséges. További bérbeadás, azaz albérlet esetében, tudomásunk szerint nincs erre lehetőség.

Ha a fenti megoldás nem tud működni, akkor a bérbeadó a bérlővel történt megállapodás függvényében, számlázhat egyszerűen csak bérbeadási szolgáltatást, betudván az összegbe a mért, vagy arányszám alapján megállapított közüzemi díjakat és egyéb költségeket. Másik lehetőség a számlán külön feltüntetni a különböző közüzemi szolgáltatások díját, Áfa kulcsként a bérbeadás adókulcsát megjelölve.

Az Áfa kulcsot a törvény a következőképpen határozza meg:

86. § (1) Mentes az adó alól:
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.
(2) Az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható:
a) a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
d) a széf bérbeadására.

Adókötelessé tétel

88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy
a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését, illetőleg
b) a 86. § (1) bekezdésének l) pontjában említett szolgáltatásnyújtását
adókötelessé teszi.

(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett adómérték alkalmazandó.
(82. § (1) Az adó mértéke az adó alapjának 25 százaléka.)

(3) Az (1) bekezdésben említett választási jog külön-külön vagy együttesen gyakorolható oly módon, hogy az adókötelessé tétel - a (4) bekezdésben meghatározott eltéréssel - az (1) bekezdés a), illetőleg b) pontja alá tartozó valamennyi termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra kiterjed.

(4) A (3) bekezdéstől eltérően, a belföldön nyilvántartásba vett adóalany dönthet úgy is, hogy választási jogát az (1) bekezdés b) pontja tekintetében csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolja.

(5) Az az adóalany, aki (amely) élt az (1) bekezdésben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

A teljesítés időpontja:

58. § (1) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a felek részletfizetésben vagy határozott időre szóló elszámolásban állapodtak meg, teljesítés az ellenérték megtérítésének esedékessége, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik.

(2) Abban az esetben, ha az az időszak, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik, tartamában meghaladja a 12 hónapot, az (1) bekezdéstől függetlenül - időarányos részteljesítésként - teljesítés a tizenkettedik hónap utolsó napja is.

Összefoglalva:

Az ingatlan bérbeadásról kiállított számla, - amennyiben az adózó nem élt az adókötelessé tételi jogával - a "Mentes az adó alól" kifejezést kell tartalmazza és ennek értelmében az áfát nem is kell (nem is lehet) felszámítani. Ez pedig a járulékos szolgáltatásokra is vonatkozik. A bérlővel történő megállapodás kérdése, hogy a bérbeadót terhelő közüzemi díj Áfáját is beszámítják-e az adómentes értékbe. A bérbeadó ugyanis az adómentes termékértékesítésével kapcsolatban felmerülő költségszámláinak Áfáját nem igényelheti vissza az adóhatóságtól. Ha tételesen nem elkülöníthető az egyéb adóköteles tevékenységtől, akkor pedig arányosítani kell.


Aki az adóhatóságnak történt előzetes bejelentése alapján adókötelessé tette bérbeadási szolgáltatását, az számlázáskor 25%-os Áfát kell felszámítson a fő és a kiegészítő szolgáltatásokra egyaránt.

A teljesítés időpontja az 58. § szerint a fizetés esedékessége, azzal, hogy az elszámolás a 12 hónapot nem haladhatja meg.


Külön érdekessége a témának az a gyakran előforduló eset, amikor a magánszemély tulajdonos a telephelyet megosztva saját cégének, illetve független feleknek adja bérbe. Ilyenkor a piaci ár figyelembe vétele igen fontos.

Kapcsolódó termékeink:

Bérleti szerződés minta

Áfa arányosítás kalkulátor


Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat!
Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további
kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva.
Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján
található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.

Cégvagyon biztonsága

Szeretném a több évtized alatt felhalmozott cégvagyont olyan cégbe apportálni, áthelyezni, amit a napi jelentős kockázatú működés nem fenyeget.
Vagy a jelentős kockázatú tevékenységet kiszervezni.
Olyan átalakulás érdekel ami során a jelenlegi cég jogutódlás nélküli átalakuláson megy át, a kis kockázatú bérbeadási tevékenység megtartásával.

Amikor a jogutódlásról, illetve az ezzel kapcsolatos felelősségről esik szó, akkor általában a cégvezetők, illetve tulajdonosok elég tanácstalanok. A lehetőségek felmérése végett először is vizsgáljuk meg, hogy mely esetekben szűnhet meg egy társaság jogutód nélkül, illetve jogutódlással.

66. § Jogutód nélkül szűnik meg a gazdasági társaság, ha
a) a társasági szerződésben meghatározott időtartam eltelt, vagy más megszűnési feltétel megvalósult;
b) a társaság legfőbb szerve elhatározza a társaság jogutód nélküli megszűnését;
c) a társaság tagjainak száma egyre csökken, kivéve, ha e törvény másként rendelkezik;
d) a cégbíróság a Ctv.-ben meghatározott okok miatt megszünteti;
e) jogszabály így rendelkezik.

67. § (1) Jogutóddal szűnik meg a társaság társasági formaváltás, egyesülés és szétválás (a továbbiakban együtt: átalakulás) esetén.

Láthatjuk, hogy a kérdéses esetben csak jogutódlással történő átalakulásról lehet szó. A jogutódok felelősségével kapcsolatos szabályokat a Gt. 70. §-a tartalmazza. A szóban forgó paragrafusnak további bekezdései is vannak, amelyek a tagok felelősségére térnek ki, de ezzel most nem foglalkozunk.

70. § (1) Az átalakulással létrejövő gazdasági társaság az átalakult gazdasági társaság általános jogutódja. A jogutód gazdasági társaságot illetik meg a jogelőd gazdasági társaság jogai, és terhelik a jogelőd gazdasági társaság kötelezettségei, ideértve a munkavállalókkal kötött kollektív szerződésben foglalt kötelezettségeket is.

A társasági vagyon „biztonságba” helyezésének a legkézenfekvőbb módja a nagy értékű – elsősorban ingatlan – vagyontárgyak áthelyezése egy átalakulás keretében kiváló (különváló) cégbe. Itt megjegyezzük, hogy nem közömbös a téma szempontjából a tagsági jogviszonyok alakulása sem. Ugyanis egy kedvezményezett átalakulás azt feltételezi, hogy mind az átalakuló, mind a kiváló (vagy különváló) társaságban ugyanazok a tulajdonosok maradnak. (Lásd Kedvezményezett átalakulás menedzser termékünket).

A Gt. 85. §-a speciális szabályokat is megfogalmaz a szétválásra.

85. § (1) A szétválásra a 70. § (1)-(3) bekezdése megfelelően alkalmazandó. A szétváló gazdasági társaság jogutódai - ideértve azt a gazdasági társaságot is, amelyből a kiválás történt - a szétváló társaságnak a szétválás előtt keletkezett kötelezettségeiért - ha e törvény eltérően nem rendelkezik - a szétválási szerződés rendelkezése szerint felelnek. A szétváló társaság vagyonmegosztás előtt szerzett jogainak érvényesítésére a szétválás után az a jogutód jogosult, amelyhez az adott jogot a szétválási szerződés telepítette.

(2) Ha valamely vagyontárgyról, igényről a szétválási szerződésben nem rendelkeztek, vagy az csak utóbb vált ismertté, a vagyontárgy, igény vagy annak ellenértéke (érvényesítési joga) valamennyi jogutód társaságot a vagyonmegosztás arányában illeti meg.

(3) Ha a kötelezettségről a szétválási szerződésben nem rendelkeztek, vagy az csak a megállapodást követően válik ismertté, a jogutód gazdasági társaságok (ideértve a szétválás után megmaradó társaságot is) felelőssége egyetemleges.

(4) A szétválási szerződésben nevesített követelést elsősorban azzal a jogutóddal szemben kell érvényesíteni, amelyhez az adott kötelezettséget a szétválási szerződés a vagyonmegosztás folytán telepítette. Ha e kötelezettségét a jogutód nem teljesíti, valamennyi jogutód felelőssége egyetemleges. A jogutódok egymás közötti viszonyában az elszámolás alapja a szétválási szerződésben írt vagyonmegosztási rendelkezés, ilyen rendelkezés hiányában pedig a vagyonmegosztás aránya.

Fontos a fenti szabályok értelmezésekor kihangsúlyozni, hogy a jogutódok egyetemleges felelőssége csak azokra a követelésekre vonatkozik, amelyek az átalakulás előtt keletkeztek. Ennek ismeretében pedig világos, hogy az a jó, ha a „biztonsági” lépések megtétele minél előbb bekövetkezik.

Ami a kiszervezést illeti, sok esetben egyáltalán nem megoldható. Akadályozhatják hosszú távra kötött szerződések, vagy különböző jogok, amelyekkel csak az adott társaság rendelkezhet. Az átalakulás során ezek sokkal inkább kezelhetők.

Kapcsolódó termékeink:

Kedvezményezett átalakulás menedzser
Átalakulás bejegyzése utáni feladatok gyűjteménye
Átalakulási vagyonmérleg-tervezet minta
Átalakulás hatásvizsgáló
Átalakulás tervező




Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat!
Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további
kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva.
Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján
található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.

Házastársak kapcsolt vállalkozása

Amennyiben a párom közeli hozzátartozóm lesz a házasságot követően, kapcsolt vállalkozás lesz-e az alábbi két cég vagy mindent rosszul értelmezek és nem, esetleg – szintén rosszul értelmezve a szabályokat – már most is kapcsolt vállalkozások?


"A" cég
Tulajdonosok: 83,3 %-ban én vagyok, 16,7 %-ban a nagybátyám
Ügyvezető: én vagyok

"B" cég
Tulajdonosok: 50 %-ban a párom, 50 %-ban egy ismerősünk (magyar magánszemély)
Ügyvezető: én vagyok

A kapcsolt vállalkozások esetében elsődlegesen mindig azt kell megvizsgálni, hogy az adózó és a vele szerződéses kapcsolatban lévő személy legfelsőbb szerve (taggyűlés) tud-e olyan döntéseket hozni, amelyeket független piaci körülmények között működő felek nem hoznának meg.

A kérdésben felvázolt esetben nem áll fenn ennek veszélye, hiszen a "B" Kft. nem hozhat a cég számára sem kedvezőbb, sem kedvezőtlenebb döntést, csak és kizárólag abban az esetben, ha ehhez a másik 50 százalékkal rendelkező független tulajdonos is hozzájárul.

Természetesen egy szabad kezet kapó, a taggyűlés által széleskörű felhatalmazással bíró ügyvezető visszaélhet a helyzetével és köthet az érdekeltségébe tartozó másik céggel a piaci árnál kedvezőtlenebb beárazású szerződést is, de ez már nem a törvényi meghatározás szerinti kapcsolt vállalkozási státuszból adódik.

Megjegyezzük, hogy az Áfa fizetési kötelezettség minden esetben kötődik a piaci árhoz és ettől eltérő alkalmazása járhat adóhiányt megállapító következményekkel, függetlenül attól, hogy a szerződő felek hivatalosan kapcsolt vállalkozásnak minősülnek-e, vagy sem.

Összefoglalva a kérdésre adott választ, a két társaság az ART és a Tao tv. szerint nem kapcsolt vállalkozás, de ennek ellenére a piaci ár alkalmazására érdemes odafigyelni.

Kapcsolódó termékeink:

Kapcsolt vállalkozás vizsgáló

Kapcsolt vállalkozás szerződés nyilvántartó

Kapcsolt vállalkozások kamatelszámolása


Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat!
Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további
kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva.
Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján
található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.