Feliratkozás a bejegyzésekre

Ha szeretnél értesülni ennek a blognak az új bejegyzéseiről, akkor iratkozz fel az alábbi űrlapon. Az értesítőben olyan megjegyzéseinkről is olvashatsz, amelyek nem nyilvánosak. Az értesítő küldése ingyenes!
Név:*
E-mail cím:*
E-mail cím újra:*

2010. szeptember 15., szerda

Vagyoni értékű jog, vagy ingatlan apport?

 A nagyobb beruházások döntő többsége úgynevezett projekt cégek útján kerül megvalósításra. Ennek gyakorlati indokai vannak. Egyrészt a beruházások mögött általában több társaság, vagy magánszemély áll, akik önálló gazdálkodók. Ők egy bizonyos terv megvalósítása kapcsán lépnek szövetségre egymással. Nem lenne szerencsés ha a készülő beruházás kivitelezési költségei összekeveredhetnének az egyes résztvevők egyéb ügyleteivel. Ez bizalmi kérdés is, hiszen egy nem elkülönített tevékenység sok visszaélésre adhat lehetőséget. Másrészt ugyancsak az "alkalmi házasság" mellett szól, hogy senki sem szeretné, ha a partnereknek rálátásuk lenne egymás külön ügyeire, amely esetenként egészen szerteágazó is lehet. A szervezeti formák adta különbségekről nem is beszélve. Nem "szállhatna" be például egy magán társaság mondjuk egy önkormányzat gazdálkodásába.

A projekt cégekben a résztvevők tulajdoni részesedését az általuk bevitt (apportált) ingatlan és ingó vagyon határozza meg.

Az ingatlanok értékének megítélése műszaki szakértelmet feltételez. Ezért a szerződő felek, mielőtt a megkötendő társasági szerződésben rögzítik az értéket, műszaki szakértői véleményt szereznek be, amelyben egy arra jogosult (minden fél által elfogadott) szakértő, becslési eljárással megállapítja a szóban forgó ingatlan értékét. Ez egy különösen fontos és kihagyhatatlan mozzanat akkor, amikor az apportálás könyvvizsgálói közreműködéssel történik. E közreműködésnek hitelesítési funkciói vannak. A könyvvizsgáló ugyanis nem végez értékbecslést és az értékről csak a  műszaki szakértői vélemény birtokában tud nyilatkozni.

Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok, illetve ingó vagyontárgyak esetében az érték meghatározása gyakran számít vitás kérdésnek. A nem pénzbeli hozzájárulás bármilyen vagyoni értékkel rendelkező dolog, szellemi alkotáshoz fűződő vagy egyéb vagyoni értékű jog lehet, ideértve az adós által elismert vagy jogerős bírósági határozaton alapuló követelést is.

Fontos, hogy nem vehető figyelembe olyan apport érték, amely a tag munkavégzésre vagy más személyes közreműködésre, illetve szolgáltatás nyújtására irányuló kötelezettségvállalását nem pénzbeli hozzájárulásként venné figyelembe.

Az immateriális javak között vagyoni értékű jogként azokat a megszerzett jogokat kell kimutatni, amelyek nem kapcsolódnak ingatlanhoz. Ilyenek különösen: a bérleti jog, a használati jog, a vagyonkezelői jog, a szellemi termékek felhasználási joga, a licencek, továbbá a koncessziós jog, a játékjog, valamint az ingatlanhoz nem kapcsolódó egyéb jogok. Szellemi termékek közé sorolandók: a találmány, az iparjogvédelemben részesülő javak közül a szabadalom és az ipari minta, a szerzői jogvédelemben részesülő szoftver termékek, az egyéb szellemi alkotások, a jogvédelemben nem részesülő, de titkossága révén monopolizált javak közül a know-how és gyártási eljárás, a védjegy, függetlenül attól, hogy azt vásárolták vagy a vállalkozó állította elő, illetve használatba vették-e azokat vagy sem.

Különösen kiemelnénk a jogvédelemben nem részesülő, de titkossága révén monopolizált javak közül a know-how és gyártási eljárás fogalmát. Ilyen know-how lehet például egy olyan módszer is, amely valamilyen vállalkozási eljárás alkalmazását írja le, amelynek alkalmazása révén valamilyen jelentős gazdasági eredményt lehet elérni. Természetesen ennek értékét az apportálónak szintén dokumentálnia kell. A termék sajátossága folytán véleményünk szerint csak abban az esetben tekinthető értéknek, ha a szóban forgó módszer ténylegesen alkalmazható és hozza is az elvárt eredményt. Egyébként a blöff kategóriájába tartozik. A hitelezők védelme érdekében a Gt. tartalmaz is egy olyan szabályt, amely szerint a nem pénzbeli hozzájárulást szolgáltató tag a hozzájárulás szolgáltatásától számított ötéves jogvesztő határidőn belül helytállni tartozik a gazdasági társaságnak azért, hogy a társasági szerződésben megjelölt érték nem haladja meg a nem pénzbeli hozzájárulásnak a szolgáltatás idején fennálló értékét. Vagyis, ha az know-how eljárást apportáló tag magasabb értéket jelölt meg a társasági szerződésben, mint amennyit valójában ér, úgy ezért a társaság perelheti az okozott kár miatt. A Gt. még azt is hozzáteszi, hogy azok a tagok, akik tudtak az érték különbségről és ennek ellenére azt elfogadták, azok egyetemlegesen szintén felelősségre vonhatók.

Az ingatlanokhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok különösen: a földhasználat, a haszonélvezet és használat, a bérleti jog, a szolgalmi jog, az ingatlanok rendeltetésszerű használatához kapcsolódó - jogszabályban nevesített - hozzájárulások, díjak (vízi közmű-fejlesztési hozzájárulás, villamos energia hálózati csatlakozási díj, gázhálózati csatlakozási díj) megfizetése alapján szerzett használati jog, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó egyéb jogok.

A bevitt vagyon tehát meghatározza a tulajdoni részesedést. A tagok a társasági szerződésben a tulajdoni aránytól eltérő jogosultságokat is meghatározhatnak. Lehet az önkormányzatnak 51% tulajdonrésze, ugyanakkor a kisebbségi tulajdonos magántársaság többséget kaphat a szavazati jogosultság, illetve egyes tisztségviselői feladatkörök ellátásának tekintetében.

Felmerül a kérdés, hogy mit érdemes az önkormányzatnak egy ilyen projekt társaságba apportálnia? A választ a meghatározható értékek adják meg. Amennyiben az a cél, hogy összejöjjön egy 300 millió forintos önerő egy szálloda beruházáshoz, úgy az önkormányzatnak (vagy az általa tulajdonolt cégnek) 150 millió forintot meghaladó vagyont kell bevinnie az új vállalkozásba, hogy többségi tulajdonjogát biztosítsa..

Találkoztunk olyan véleménnyel, amely szerint mindenképpen csak vagyoni értékű jogot szabad bevinnie, hogy egy esetleges sikertelen projekt során el ne ússzon az ingatlan vagyona. Ez úgy első hallásra, egy hozzá nem értőnek jól hangzik. Ám van némi bökkenő.

Először is ennek a 150 millió forintos értéknek dokumentáltan meg is kell lennie. Nos egy ingatlan, amelyik hoz mondjuk a tulajdonosának évi 15 millió forint eredményt, az eséllyel értékesítheti az adott ingatlan használati jogát 10 évre 150 millió forintért. Egy olyan ingatlan azonban, amely évi 20 millió forint veszteséget hoz, az a kutyának sem kellene még egy forintért sem. Hiába ér pénzt maga az ingatlan, a hasznosítása semmit sem ér. Ezért szóba sem jöhet, hogy e használati értéket valaki 150 millió forintra értékeljen.

A másik akadály, amely egy kicsit tovább mutat, az maga a projekt által támasztott igény. Egy "Kereskedelmi szálláshelyek és szolgáltatások minőségi fejlesztésének támogatására" kiírt vissza nem térítendő 600 milliós támogatás elnyerése feltételekhez kötött. A pályázónak hozzá kell járulnia ahhoz, hogy az ingatlanára a pályázat kiírója első helyen jelzálogot jegyezzen be. Amennyiben az önerő olyan eszközök révén biztosított, amely nem a pályázó tulajdonában áll, úgy lehetőség van arra, hogy az ingatlan tényleges tulajdonosa járuljon hozzá a jelzálog bejegyzéséhez, illetve, hogy készfizető kezességet vállaljon.

És végül a harmadik akadály a hitelfelvétel, amely szintén szükséges az önerő biztosításához. Talán van olyan bank Magyarországon, amely egy negatív értékű használati jogra hitelt helyezne ki? Kötve hisszük!

Igazából az önkormányzatnak nincs játéktere ebből a szempontból. Egyedül az ingatlana számít olyan értéknek, amely szóba jöhet az apportnál.


Nem elég vállalkozni, a vállalkozást szeretni kell és nem elég szeretni, de tudni, tudni kell! Tisztában vagyunk vele, hogy az adótörvények tekintetében senki sem mondhatja magáról el, hogy ő aztán tudja a tutit. Ugyanakkor bízunk benne, hogy bejegyzéseinkkel egy kicsit hozzá tudunk járulni egy-egy jogi csűr-csavar tisztább megítéléséhez, vagy legalábbis átgondolásához. Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat! Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva. Kérünk továbbá, hogy értékeld írásunkat az alábbiakban feltüntetett jelölő kockák segítségével.

Nincsenek megjegyzések:

Megjegyzés küldése