Bérbeadási tevékenység számlázása

Cégünk jelenleg bérelt telepen működik és a sok helységből mi is adtunk bérbe helységeket viszont felmerült az a probléma, hogy a közüzemi díjakat(villany,gáz) hogyan számlázzuk tovább?


Az Áfa törvény megkülönbözteti szolgáltatás nyújtás esetében a fő tevékenységet a járulékos tevékenységektől. Amennyiben kérdéses ez a fajta megkülönböztetés, akkor azt az általános rendező elvet kell követni, amely szerint járulékosnak minősül minden olyan cselekedet,amely nem történne meg, ha a fő szolgáltatást nem vették volna igénybe.

Bérbeadás esetén erre tipikus példa a közüzemi díj. A bérlő nem vásárolna tőlünk gázt, vizet, villamosenergiát, stb. ha nem bérelné az ingatlant.

Mindaz, ami járulékos szolgáltatásnak minősül, az az Áfa tv. 70. §-a értelmében bele tartozik az adó alapjába, tehát nem számlázható külön szolgáltatásként (esetlegesen kedvezőbb Áfa kulccsal). Igaz ez még akkor is, ha elkülönített mérőóra biztosítja a szolgáltatott mennyiség pontos behatárolását.

A törvény érintett paragrafusait az alábbiakban idézzük:

15. § Ha az adóalany valamely szolgáltatás nyújtásában a saját nevében, de más javára jár el, úgy kell tekinteni, mint aki (amely) ennek a szolgáltatásnak igénybevevője és nyújtója is.

70. § (1) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében az adó alapjába beletartoznak:

a) az adók, vámok, illetékek, járulékok, hozzájárulások, lefölözések és más, kötelező jellegű befizetések, kivéve magát az e törvényben szabályozott adót;

b) a felmerült járulékos költségek, amelyeket a termék értékesítője, szolgáltatás nyújtója hárít át a termék beszerzőjére, szolgáltatás igénybevevőjére, így különösen: a bizománnyal, egyéb közvetítéssel, csomagolással, fuvarozással és biztosítással összefüggő díjak és költségek.

(2) Az (1) bekezdés b) pontja alkalmazandó abban az esetben is, ha a járulékos díj és költség áthárítása külön megállapodáson alapul.


A bérbeadónak van arra lehetősége, hogy megállapodjon bérlőjével a közüzemi díjak önálló fizetéséről. Vagyis a bérlő kössön szerződést a szóban forgó közüzemmel, mint a szolgáltatás közvetlen igénybe vevője és számlafizető. Természetesen ez csak elkülönített mérőórák alkalmazásával lehetséges. További bérbeadás, azaz albérlet esetében, tudomásunk szerint nincs erre lehetőség.

Ha a fenti megoldás nem tud működni, akkor a bérbeadó a bérlővel történt megállapodás függvényében, számlázhat egyszerűen csak bérbeadási szolgáltatást, betudván az összegbe a mért, vagy arányszám alapján megállapított közüzemi díjakat és egyéb költségeket. Másik lehetőség a számlán külön feltüntetni a különböző közüzemi szolgáltatások díját, Áfa kulcsként a bérbeadás adókulcsát megjelölve.

Az Áfa kulcsot a törvény a következőképpen határozza meg:

86. § (1) Mentes az adó alól:
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.
(2) Az (1) bekezdés l) pontja nem alkalmazható:
a) a kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
b) a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadásra;
c) az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadására;
d) a széf bérbeadására.

Adókötelessé tétel

88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy
a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését, illetőleg
b) a 86. § (1) bekezdésének l) pontjában említett szolgáltatásnyújtását
adókötelessé teszi.

(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett adómérték alkalmazandó.
(82. § (1) Az adó mértéke az adó alapjának 25 százaléka.)

(3) Az (1) bekezdésben említett választási jog külön-külön vagy együttesen gyakorolható oly módon, hogy az adókötelessé tétel - a (4) bekezdésben meghatározott eltéréssel - az (1) bekezdés a), illetőleg b) pontja alá tartozó valamennyi termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra kiterjed.

(4) A (3) bekezdéstől eltérően, a belföldön nyilvántartásba vett adóalany dönthet úgy is, hogy választási jogát az (1) bekezdés b) pontja tekintetében csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolja.

(5) Az az adóalany, aki (amely) élt az (1) bekezdésben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.

A teljesítés időpontja:

58. § (1) Termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása esetében, ha a felek részletfizetésben vagy határozott időre szóló elszámolásban állapodtak meg, teljesítés az ellenérték megtérítésének esedékessége, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik.

(2) Abban az esetben, ha az az időszak, amelyre az adott részlet vagy elszámolás vonatkozik, tartamában meghaladja a 12 hónapot, az (1) bekezdéstől függetlenül - időarányos részteljesítésként - teljesítés a tizenkettedik hónap utolsó napja is.

Összefoglalva:

Az ingatlan bérbeadásról kiállított számla, - amennyiben az adózó nem élt az adókötelessé tételi jogával - a "Mentes az adó alól" kifejezést kell tartalmazza és ennek értelmében az áfát nem is kell (nem is lehet) felszámítani. Ez pedig a járulékos szolgáltatásokra is vonatkozik. A bérlővel történő megállapodás kérdése, hogy a bérbeadót terhelő közüzemi díj Áfáját is beszámítják-e az adómentes értékbe. A bérbeadó ugyanis az adómentes termékértékesítésével kapcsolatban felmerülő költségszámláinak Áfáját nem igényelheti vissza az adóhatóságtól. Ha tételesen nem elkülöníthető az egyéb adóköteles tevékenységtől, akkor pedig arányosítani kell.


Aki az adóhatóságnak történt előzetes bejelentése alapján adókötelessé tette bérbeadási szolgáltatását, az számlázáskor 25%-os Áfát kell felszámítson a fő és a kiegészítő szolgáltatásokra egyaránt.

A teljesítés időpontja az 58. § szerint a fizetés esedékessége, azzal, hogy az elszámolás a 12 hónapot nem haladhatja meg.


Külön érdekessége a témának az a gyakran előforduló eset, amikor a magánszemély tulajdonos a telephelyet megosztva saját cégének, illetve független feleknek adja bérbe. Ilyenkor a piaci ár figyelembe vétele igen fontos.

Kapcsolódó termékeink:

Bérleti szerződés minta

Áfa arányosítás kalkulátor


Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat!
Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további
kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva.
Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján
található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.