Először is nézzük meg, hogy alapesetben az ingatlan értékesítés hogyan adózik Áfa szempontjából!
86. § (1) Mentes az adó alól:
j) a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése, kivéve annak a beépített ingatlannak (ingatlanrésznek) és az ehhez tartozó földrészletnek az értékesítését, amelynek
ja) első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg; vagy
jb) első rendeltetésszerű használatbavétele megtörtént, de az arra jogosító hatósági engedély jogerőre emelkedése és az értékesítés között még nem telt el 2 év;
k) a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, kivéve az építési telek (telekrész) értékesítését;
l) az ingatlan (ingatlanrész) bérbeadása, haszonbérbeadása.
Láthatjuk, hogy az új építési ingatlan kivételével az ingatlan értékesítése mentes az adó alól. Ugyanez érvényes az ingatlan bérbeadásra is. Az építési telek és a beépítetlen ingatlan közötti különbséget kizárásos alapon tudjuk levezetni az Áfa törvény értelmező rendelkezéseinek figyelembevételével:
259. § 7. építési telek: az épített környezet alakításáról és védelméről szóló törvényben meghatározott építési telek és építési terület, amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak;
Az adózónak lehetősége van arra, hogy az ilyen jellegű értékesítéseit adókötelessé tegye:
Adókötelessé tétel
88. § (1) A 86. § (1) bekezdésétől eltérően a belföldön nyilvántartásba vett adóalany az állami adóhatóságnak tett előzetes bejelentése alapján dönthet úgy is, hogy
a) a 86. § (1) bekezdésének j) és k) pontjában említett termékértékesítését, illetőleg
b) a 86. § (1) bekezdésének l) pontjában említett szolgáltatásnyújtását
adókötelessé teszi.
(2) Az (1) bekezdés szerinti esetben az adó alapjára a 82. § (1) bekezdésében említett adómérték alkalmazandó.
(3) Az (1) bekezdésben említett választási jog külön-külön vagy együttesen gyakorolható oly módon, hogy az adókötelessé tétel - a (4) bekezdésben meghatározott eltéréssel - az (1) bekezdés
a), illetőleg b) pontja alá tartozó valamennyi termékértékesítésre, szolgáltatásnyújtásra kiterjed.
(4) A belföldön nyilvántartásba vett adóalany dönthet úgy is, hogy választási jogát az (1) bekezdés a) és b) pontja tekintetében külön-külön vagy együttesen csak a lakóingatlannak nem minősülő ingatlanokra kiterjedően gyakorolja.
(5) Az az adóalany, aki (amely) élt az (1) bekezdésben említett választási jogával, attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el.
A szabályból következik, hogy valamennyi ingatlan értékesítésre és bérbeadásra választható az adókötelezettség. Ugyanakkor arra is lehetőséget kínál a törvény, hogy a lakóingatlanok mentesek maradjanak, míg a többi ingatlan ügylet pedig áfás. A kérdés feltevője nem élt ezzel a jogával. Ennek tükrében kell megvizsgálni, hogy a továbbértékesítési céllal beszerzett ingatlannal kapcsolatos beszerzéseit terhelő Áfát levonásba helyezheti-e vagy sem. Nézzük tovább a törvényt, hogy milyen esetekben keletkezik adólevonási jog!
Adólevonási jog keletkezése és terjedelme
120. § Abban a mértékben, amilyen mértékben az adóalany - ilyen minőségében - a terméket, szolgáltatást adóköteles termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, jogosult arra, hogy az általa fizetendő adóból levonja azt az adót, amelyet
a) termék beszerzéséhez, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan egy másik adóalany - ideértve az Eva. hatálya alá tartozó személyt, szervezetet is - rá áthárított;
b) termék beszerzéséhez - ideértve a termék Közösségen belüli beszerzését is -, szolgáltatás igénybevételéhez kapcsolódóan fizetendő adóként megállapított;
121. § Az előzetesen felszámított adó levonásának joga megilleti az adóalanyt akkor is, ha a terméket, szolgáltatást
c) a 86. § (1) bekezdésének a)-f) pontjai szerint adómentes szolgáltatásnyújtása érdekében használja, egyéb módon hasznosítja, feltéve, hogy
cb) az a 98. § (1) bekezdése szerint adómentesen értékesített termékhez, vagy olyan termékhez kapcsolódik közvetlenül, amelyen a 101. § (1) bekezdése szerint adómentesen végeztek munkát.
Feltételezve, hogy a szóban forgó vállalkozó nem új építésű ingatlanokat értékesít, a 120.§-ban az adóköteles termékértékesítés kapcsán megfogalmazott jogosultság őt nem érinti.
Keresnénk még a 121.§ -ban olyan szabályt, amely az adómentes értékesítés ellenére megengedi a hozzá kapcsolódó beszerzéseket terhelő áfa levonását. A j), k) és l) pontokat itt nem találjuk. Sőt, tovább olvasva, azt is megállapíthatjuk, hogy a lakóingatlanhoz szükséges termékek és igénybe vett szolgáltatások áfája még adóköteles értékesítés esetén sem vonható le! Azaz nem minden esetben, mert ez alól is van kivétel.
Adólevonási jog korlátozása
124. § (1) A 120. és 121. § -tól függetlenül nem vonható le:
h) a lakóingatlant terhelő előzetesen felszámított adó;
i) a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges terméket terhelő előzetesen felszámított adó;
(2) A 120. és 121. § -tól függetlenül nem vonható le továbbá:
c) a lakóingatlan építéséhez, felújításához szükséges szolgáltatást,
És itt van a kivétel - mondhatnánk azt is, hogy a kivétel kivétele, - amit éppen keresünk:
Adólevonási jog korlátozása alóli kivételek
125. § (1) A 124. §-tól eltérően az előzetesen felszámított adó levonható, ha
b) a 124. § (1) bekezdésének h) pontjában említett esetben a lakóingatlan igazoltan továbbértékesítési célt szolgál, azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;
f) a 124. § (1) bekezdésének i) pontjában és (2) bekezdésének c) pontjában említett esetekben igazoltan egészben vagy túlnyomó részben úgy használja, egyéb módon hasznosítja, hogy az közvetlen anyagjellegű ráfordításként a lakóingatlan-értékesítés adóalapjába épül be azzal, hogy ha a lakóingatlan a 86. § (1) bekezdésének j) pontja alá tartozik, az értékesítő adóalanynak előzetesen élnie kell a 88. § szerinti választási jogával;
Mindebből következik, hogy a továbbértékesítési céllal vásárolt ingatlan és a hozzá kötődő beszerzések áfája abban az esetben vonható le, ha az adózó élt a választási jogával és adókötelessé tette az ilyen jellegű ügyleteit. Ellenkező esetben nem vonhatja le az áfát.
Az értékesítés előtt felújított ingatlanesetében először is arról kell dönteni, hogy árunak minősül-e, vagy nem. A számviteli törvény az áru fogalmát a következőképpen határozza meg:
28. § (2) A készletek a vállalkozó tevékenységét közvetlenül vagy közvetve szolgáló olyan eszközök,
a) amelyeket a rendszeres (szokásos) üzleti tevékenység keretében értékesítési céllal szereztek be, és azok a beszerzés és az értékesítés között változatlan állapotban maradnak (áruk, göngyölegek, közvetített szolgáltatások), bár értékük változhat,
b) amelyek az értékesítést megelőzően a termelés, a feldolgozás valamely fázisában vannak [befejezetlen termelés (ideértve a befejezetlen, még ki nem számlázott szolgáltatást is), félkész termékek] vagy már feldolgozott, elkészült állapotban értékesítésre várnak (késztermékek).
Láthatjuk, hogy az áru olyan eszköz, amelyet értékesítési céllal szereztek be, és az a beszerzés és az értékesítés között változatlan állapotban marad. Általában elfogadott vélemény, hogy egy olyan ingatlan, amely nem esik át jelentős átalakításokon, csupán értéknövelő felújítást végeznek rajta, helyes ha az áruk között szerepel.
A felújításoz kapcsolódóan beérkezett számlák - a le nem vonható áfát is tartalmazó értékével - az áruk között kimutatott ingatlan értékét kell növelni. Amennyiben a továbbértékesítési céllal vásárolt épület felújítása anyag vásárlás és saját erőforrások igénybevétele mellett történik, akkor az elvégzett munkák közvetlen önköltségét befejezetlen termelésként kell a készletek között szerepeltetni mindaddig, amíg az épület értékesítése meg nem történik. Ha a vállalkozó év közben nem vezeti a 2-es számlaosztályt, akkor a költségszámlákat úgy célszerű kialakítani, hogy értékesítéskor, illetve az év végi záráskor az érintett költségek készletre vehetők legyenek.
A számlaadási kötelezettséggel kapcsolatban az Áfa törvény a következőket tartalmazza:
165. § (1) Mentesül a számlakibocsátási kötelezettség alól az adóalany abban az esetben, ha
a) termék értékesítése, szolgáltatás nyújtása a 85. § (1) bekezdése és 86. § (1) bekezdése szerint mentes az adó alól, feltéve, hogy gondoskodik olyan, az ügylet teljesítését tanúsító okirat kibocsátásáról, amely a Számv. tv. rendelkezései szerint számviteli bizonylatnak minősül;
Tehát a szóban forgó ügyletet - amennyiben adómentes az értékesítés - a törvény mentesíti a számlaadási kötelezettség alól. Mi nem gondolnánk, hogy indokolt, de hát ez van. A szabály alapján egy szabályszerű adás-vételi szerződés megfelelő bizonylat.
A téma kapcsán még feltétlenül szó kell ejtenünk az áfa arányosításról. Abban az esetben, ha az adóalanynak adóköteles és adómentes értékesítése egyaránt van, akkor azokat a beszerzéseket terhelő áfát, amelyek közvetlenül nem hozhatók összefüggésbe az ingatlan értékesítéssel, arányosítással kell megosztani levonható és nem levonható részre. Ha kizárólag csak az adómentes értékesítés van, akkor egyáltalán nem vonható le áfa!
Kapcsolódó termékünk:
Áfa arányosítás kalkulátor
Segítsd te is jogszabály értelmező munkánkat! Ha véleményed, eltérő, vagy megerősítő információd van a témával kapcsolatban, vagy további kérdésed, akkor szólj hozzá a "megjegyzés" fülre kattintva. Amennyiben e-mailben azonnal értesülni akarsz az új bejegyzésekről, úgy az oldal alján található Feliratkozás: Bejegyzések (Atom) feliratra klikkelve érheted ezt el.
